안전한 경매란 어떤 것일까

 

안전한 경매란 어떤 것일까 

 

강제경매가 더 안전할 수 있어

강제경매와 임의경매 중 낙찰자는 어느 쪽 물건에 응찰하는 것이 낙찰받을 가능성이 더 있을까, 이왕이면 강제경매로 진행되는 물건이 낙찰자 입장에서는 안전하다. 이유는 다음과 같다.

△ 강제경매는 채무 명의를 얻기 위해 경매 신청 단계에서 한번 이미 채권·채무의 진위에 대해서 심리를 거쳤다는 점 △ 임의경매는 절차상 하자와 실체상 하자가 발생할 수 있는데 반해 강제경매는 절차상 하자만 발생할 수 있다는 점 △ 따라서 공신력 문제에서 담보권 등에 채무 부존재 등 하자가 있다면 낙찰에 영향을 미치게 된다는 점 △ 강제경매(가압류, 임차권등기 등)는 예고되지 않는 경매이고 임의경매(저당권, 전세권자)는 물권자가 진행하는 예고된 경매된 경매라는 점이다.

예고되지 않은 경매가 낙찰에 더 안전하다는 것은 채무자 입장에서 봤을 때 저당권 등은 채무를 질 때 처음부터 자신의 계획에 따라 빚을 졌기 때문이다.

즉 어떤 사업이나 투자를 하기 위해 자신의 부동산을 은행 등에 담보를 제공하고 돈을 빌리고 일을 진행한 것에 비해, 압류나 가압류는 사업 등을 하다 상황이 좋지 않아져서 채권자로부터 일방적으로 추심을 당하는 경우가 많다. 갑자기 닥친 상황에 변제 능력이 낮을 가능성이 높다는 것이다.

 

취하 가능성이 있는 물건 피하기

낙찰은 받았는데 경매신청권자에게 배당될 채권이 없는 경우, 법원은 무잉여 원칙을 들어 경매를 취소시킨다. 언제 그런 일이 일어날까.

예를 들어 1억원짜리 저당권이 4개가 설정돼 있고 가압류는 없는 A물건과 1억원짜리 저당권이 하나 있고 1000만원짜리 가압류·500만원짜리 가압류·300만원짜리 가압류가 각 하나씩 설정된 물건이 경매에 나왔다고 가정해 보자.

채무 금액 면에서는 A물건 부동산이 4억원으로 더 채무 위험성이 커 보일지 모르지만, 경매가 중간에서 취하되거나 할 가능성은 A물건이 높다.

B물건은 비록 채무 금액은 적지만 채무 내용에서는 질적으로 더 악성이기 때문에 경매가 취소되지 않고 끝까지 진행될 가능성이 A물건에 비해서 높은 것이다.

즉 채무자가 채무를 변제하고 경매를 취하시킬 가능성이 A보다 낮아, B물건이 낙찰자 입장에서는 소유권을 취득할 가능성이 높다.

쉽게 말해 300만원 상당의 가압류도 해결하지 못하는 상태라면 자신의 부동산을 방어할 능력을 사실상 상실했다고 판단할 수 있다.

 

제공: 옥션뱅크 김형필 대표